وصیت

انواع وصیت :
انواع وصیت براساس ماده 825 قانون مدنی عبارتند از:

وصیت تملیکی : کسی عین یا منفعتی از مال خود را برای زمان بعد از فوتش به دیگری به طور مجانی تملیک کند. و این نوع وصیت منوط به قبول  موصی له می باشد. بنابراین بدون قبول موصی له تملیک صورت نمی گیرد.

وصیت عهدی : شخصی یک یا چند نفر را برای انجام اموری یا تصرفات دیگری مامور می نماید. بنابراین این مامور که در قانون وصی نامیده شده مسولیت انجام اموری را دارد که از طرف موصی مشخص شده است.

انواع وصیت نامه :
براساس قانون امور حسبی وصیت نامه به سه نوع تقسیم می شود:

وصیت نامه خود نوشت :  وصیت کننده آن را با خط خود نوشته باشد به امضا برساند و دارای تاریخ روز و ماه و سال است، در غیر این صورت، وصیت‌نامه فاقد اعتبار است.

وصیت نامه سری :  به خط وصیت کننده ( موصی ) یا دیگری نوشته می شود  اما در هر صورت باید امضای موصی را داشته باشد پس از نوشتن وصیت‌نامه آن را در صندوق امانات به امانت قرار  می دهد.

وصیت نامه رسمی یا محضری : این نوع وصیت نامه توسط موصی در دفتر اسناد رسمی نوشته و ثبت می شود. که در مقام اجرای وصیت نیاز به اثبات آن توسط موصی له و رجوع به دادگاه نیست

وصیت در قانون مدنی
قانون مدنی قبل از آنکه از «وصیت» تعریفی به دست دهد، در ماده 825 آن را به دو قسم تملیکی و عهدی تقسیم کرده است: «وصیت عبارت است از تملیک عین یا منفعت بعد از وفات» حمل می تـواند از وصیت برخـوردار باشد به این معنی که مطابق ماده 957 قانـون مدنی « حمل از حقوق مدنی متمتع می گردد مشـروط بر ایـنکه زنده متولد شود» بنابراین صرف مـوجود بـودن و زنده متولد شدن کافی است برای اینکه وصیت اعمال شود.
طبق ماده 869 قانون مدنی: حقوق و دیونی که قبل از تقسیم ارث باید از ترکه برداشته شود عبارتند از:

1 – قیمت کفن و هزینه دفن
2- دیون واجبات مالی متوفی
3- وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثـه و مـازاد بر ثـلث با اجازه وراث.
محروم نمودن ورثه از ارث ( از ارث محروم کردن): طبق ماده 837 قانون مدنی، « اگر کسی به موجب وصیت یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند وصیت مزبور نافذ نیست» بنابراین این جمله عامیانه (از ارث محروم کردن) مبنای قانونی و حقوقی ندارد.

وصیت مازاد بر ثلث
طبق ماده ٨۴٣ قانون مدنی، وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست, مگر با اجازه وراث و اگر بعضی از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است. چنانچه وراث در زمان حیات موصی اجازه دهند کفایت می‌کند. بنابر ماده فوق، اگر وراث، وصیت بیش از ثلث را اجازه ندهند نسبت به مازاد ثلث، باطل است هرچند ورثه در زمان حیات موصی مالکیتی ندارد.
انواع سرقفلی
• انتقال ملک با سرقفلی
• اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
• اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورتهای اول و دوم صاحب حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید ، قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند. و در صورت سوم ، بدون آنکه مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد ، حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستاجر درصد ناچیزی از سرقفلی او را تشکیل دهد.
ویژگی سرقفلی
• سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیگ قابل معامله ، رهن و توارث می باشد.
• تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
• سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود .
تفاوت سرقفلی با مالکیت
حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجرمغازه است.  بنابراین صاحب ملک  نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد.
در صورتیکه مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملکش
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
1-حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
2- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
3- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.
انتقال سرقفلی
• انتقال حق سرقفلی به وراث مستاجر: در صورت فوت مستاجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به صورت قهری منتقل می شود.
• انتقال حق سرقفلی به غیر توسط مستاجر : اگر مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد اما بخواهد آن را انتقال دهد اابتدا باید با اظهار نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند در غیر اینصورت مستاجر متخلف شناخته می شود.
• انتقال قضایی : زمانی است که انتقال ملک به موجب حکم مقام قضایی باشد.
انواع اوراق تجاری
انواع اوراق بهادار عبارتند از :
• اوراقی  است که توسط شرکت‌ های بزرگ و معتبر انتشار می یابد . این اوراق تجاری به‌ طور مستقیم  به خریداران ابزارهای مالی فروخته می‌شوند و نیازی به کارگزاران و معامله‌گران نخواهند داشت.
• اوراقی که توسط شرکت‌ های کوچکتر به شرط خوشنام بودن و معتبر بودن منتشر میشوند. این نوع اوراق تجاری از طریق معامله‌گران و کارگزاران به مشتریان فروخته میشوند. نرخ بهره اوراق تجاری دسته دوم معمولاً بیشتر از اوراق منتشر شده توسط شرکت‌های بزرگ در دسته اول است .علت این نرخ بهره ریسک بیشتر و همچنین وجود هزینه‌ های داد و ستد توسط معامله‌گران می باشد.
سهم چیست؟
سهم عبارت است از : مشارکت در سرمایه گذاری و یا قدرالسهمی است که بطرق مختلف از جمله ارث به اشخاص داده میشود که در سود یا تحول کلیت یا بخشی از سهام موجبات آورده یا برحسب عملکرد و تفسیرات در روند مشارکت بعضاً ممکن است سود و زیان هم در پی داشته باشد. که به دو دسته تقسیم می شود :
سهام عادی
سهام عادی همانگونه که از مفهوم آن مشخص است ممکن است وابستگی به هیچ یک از ادارات و دولت نداشته باشد. لکن در تقسیر موسع آمده است گاه اشخاص به موجب حقی دارای سهمی در سایر ادارات هستند که اختیارات واسعه بعنوان استفاده از سهم بصورت عادی نیز به آنان داده شده باشد.
سهام ممتاز
سهام ممتاز برحسب موقعیت و تعامل و اولویت برای معامله و سود دهی و تقاضا و عرضه و مصارف و یا نیازهای جامعه و انحاء معاملاتی که عواید آن پیش از سایر معاملات بورس است بعنوان سهام ممتازه وجود داشته که تقدیم و اولویت تقاضا و عرضه را در بر میگیرد.
بورس چیست؟
بورس عبارت است از: اوراقی بهادار و خاص که توسط کارگزاران با اسناد و اوراق تجاری  مورد داد و ستد واقع میشود که اوراق تجاری از طریق سهام شرکتهای دارای سهام با اوراق قرضه و یا شهرداریها و مؤسسات وابسته به دولت و خزانه داری کل که قابلیت واگذاری را داشته بدشند به نقل و انتقال می انجامد
سرمایه گذاری چیست؟
سرمایه گذاری عبارت است از: آورده مالی بانحاء مختلف برای انجام کار یا معاملات داخلی و خارجی و تولید و عرضه از طرف اشخاص در بورس بصورت بخشی از سهام سپرده که از محل بکارگیری آن در بازدهی یا تولید یا معاملات و داد و ستد نقش بارز خواهد داشت.
دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری
دستور تخلیه ملک مسکونـی و تجـاری که قرارداد اجاره آنها در حاکمیت قانـون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 میباشد و شرایط اجاره نامه کتبی آنها با قانون فوق تطبیق میکند تخلیه آنها در کمترین زمان ممکن در شوراهای حل اختلاف یا دادگاه امکان پذیر میباشد و در این مورد دستورتخلیه ملک مسکونی و تجاری با تـقدیم دادخـواست به شوراهای حل اخـتلاف توسط مالک صورت می گیرد. شرط دستور تخلیه در ملک اجاره ای کتبی بودن قرارداد و پایان مدت قرارداد است . در این مورد باید مالک ودیعه مذکور در اجاره نامه را با دستور شورای حل اختلاف در صندوق شورا تودیع نموده تا دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری صادر و به اجرا گذاشته شود. اصلی ترین علت طرح دعوای تخلیه، اتمام مدت اجاره است. در صورتی که به دلایل مختلف مالک یا مستاجر، بدنبال پایان دادن به قرارداد اجاره باشد و سمت دیگر آن را قبول نکند، شرایط طرح دعوای تخلیه ایجاد می شود. در واقع هنگامی که مالک خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر به هیچ عنوان موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس مستاجر نیز نمی تواند زمانی که ملکی با شرایط بهتر پیدا کرد اجاره را پایان‌ دهد. این امکان زمانی تحقق پیدا می کند که مالک و مستاجر هر دو امکان حق فسخ را در طول بازه زمانی مشخص شده ای امکان پذیر کرده باشند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن خیار شرط نیز گفته می شود. دعوا دستورتخلیه ملک مسکونی و تجاری غیرمالی است و هزینه دعاوی غیرمالی مربوط به اموال منقول یک میلیون ریال می باشد. توقف دستور تخلیه 
توقف دستورتخلیه ملک مسکونی و تجاری، زمانیکه امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد، می تواند با توجه به مواد 9 و 27 قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه نماید.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند ، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.

نحوه اجرای دستور تخلیه
نحوه اجرای دستورتخلیه پس از صدور دستور تخلیه و ابلاغ آن به مستأجر ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف ورزد، مرجع قضایی طی نامه به کلانتری محل اعلام می نماید که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید.

دستور تخلیه ی فوری
دستورتخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با امضای دو شاهد باشند ؛ که در این حالت قانوناً باید ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه فوری صادر و اجرا شود.

حکم تخلیه منزل ، حکم تخلیه مغازه
دستور تخلیه ملک مسکونی به همان ترتیب فوق بعمل می آید اما اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. درخصوص املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام می شود مگر در صورتیکه مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی داشته باشد. مراحل دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری
مطابق با قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376در صورتیکه قرارداد اجاره عادی باشد باید به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد تا شورای حل اختلاف بتواند دستور تخلیه را بدون رعایت تشریفات و جلسه رسیدگی صادر نماید اما اگرقرارداد اجاره رسمی باشد برای گرفتن دستور تخلیه باید به اداره ی ثبت اسناد مراجعه و پس از تکمیل فرم اجراییه باید در دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است درخواست صدور اجراییه شود.
پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه شورای حل اختلاف ظرف یک هفته نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام و جهت اجرا به مستأجر اخطار می نماید. پس از صدور دستور تخلیه ظرف 24 ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ می شود و او از زمان ابلاغ 3 روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. البته اجرای تخلیه منوط به سپردن مبلغ ودیعه به شورای حل اختلاف می باشد ولی در صورتیکه دستور تخلیه صادر شده از اداره ی ثبت اسناد و املاک پس از صدور ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر 3 روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه ملک فرصت دارد. در این حالت موجر باید مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
در قرارداد عادی باید توجه داشت در صورتیکه قرارداد اجاره فاقد امضای دو نفر شاهد باشد، مؤجر باید دادخواست صدور حکم تخلیه را تقدیم نماید که در این فرض، رسیدگی به دعوی منوط به رعایت تشریفات و تعیین وقت رسیدگی می باشد.
مزایا تخلیه املاک توسط وکیل
بررسی و انطباق قرارداد اجاره و شروط آن با قوانین مربوطه من جمله قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر از جانب وکیل می تواند در وقت و هزینه خواهان مؤثر باشد.